Actualités

Le projet de loi de finances a mobilisé les députés durant de longue semaine. J'ai déposé, lors des débats relatifs un certain nombre d'amendements, notamment sur le logement.

Afin de soutenir la création de logements sociaux, l’article 150 U, 7° du code général des impôts prévoit une exonération d’impôt sur les plus-values constatées par les personnes physiques lors des cessions d’immeubles lorsque l’acquéreur s’engage à réaliser des logements sociaux. Ce régime a été institué en 2005, pour une durée de 2 ans et a ensuite été reconduit à 7 reprises. Il est actuellement reconduit jusqu’au 31/12/2023. Cette mesure peut être décisive dans la décision du vendeur de vendre à un bailleur social à un prix modéré. Au regard de cette situation, j'ai proposé de prolonger la mesure jusqu’à fin 2026.

L’usufruit locatif social constitue un montage juridique et financier particulier reposant sur le démembrement de propriété. Il permet de mobiliser les fonds d’investisseurs (particuliers ou institutionnels) pour produire des logements sociaux gérés par des bailleurs sociaux, en particulier dans les agglomérations connaissant une tension foncière. Le bailleur social dispose d’un usufruit sur les logements pour une période temporaire (15 ans en principe) pour un coût limité en moyenne de 40 % de leur prix, les logements étant loués dans les conditions du logement social. Au terme de la convention d’usufruit, l’acquéreur de la nue-propriété récupère la pleine propriété du logement.

Les logements concernés peuvent être construit par des promoteurs ou directement par les bailleurs sociaux qui vont alors céder la nue-propriété à des investisseurs et conserver l’usufruit. Toutefois, les règles actuelles conduisent à favoriser les opérations construites par les promoteurs puisque, dans ce cas, le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération totale de l’IFI sur la valeur du bien. A l’inverse, l’article 968 du CGI écarte ce principe d’exonération totale lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit, ce qui est le cas lorsque le bien est construit par le bailleur social.
En pratique, cette situation empêche les bailleurs sociaux qui souhaitent mobiliser ce dispositif de construire eux-mêmes les logements. J'ai donc proposé d’aligner le régime d’imposition applicable dans les 2 schémas.

J'ai également proposé de rétablir le taux de TVA de 5,5 % pour l’ensemble des opérations de construction de logements locatifs sociaux. Depuis 2018, le taux de 5,5 % concerne uniquement les opérations financées en PLAI et celles financées en PLUS dans le cadre du NPNRU – le taux applicable aux autres opérations, c’est-à-dire celles financés en PLUS hors NPNRU ou en PLS, ayant été augmenté à 10 %.
Cette augmentation, décidée en 2018 dans un contexte de mise en place progressive de la réduction du loyer de solidarité (RLS), n’est plus justifiée aujourd’hui dès lors que la RLS a largement augmenté et que le contexte économique a profondément évolué, avec notamment une envolée des coûts de construction et un taux du Livret A beaucoup plus élevé. Les résultats d’exploitation des organismes seront significativement dégradés jusqu’en 2025 au moins et les marges dégagées pour l’investissement réduites d’autant.

Dès lors, il semble nécessaire de rétablir un taux de TVA de 5,5 % sur l’ensemble des opérations visées afin de permettre aux bailleurs sociaux de poursuivre leurs efforts pour lancer davantage d’opérations, sachant que le nombre de demandeurs de logement sociaux ne cesse de croître (plus de 2,4 millions). De plus, la relance de l’économie passe par un investissement massif dans la construction et la rénovation de logements, secteur créateur d’emplois non délocalisables. Les logements neufs contribueront en outre à renforcer la cohésion sociale et territoriale en améliorant le quotidien de nos concitoyens les plus fragiles.

Depuis 2005, les bailleurs sociaux bénéficient d’un dégrèvement de taxe foncière égal à 25 % du montant des travaux d’économie d’énergie réalisés dans les logements locatifs sociaux. Ce dispositif a été mis en place pour les aider à financer ces travaux qui sont réalisés dans l’intérêt des locataires, le plus souvent sans retour sur investissement pour le bailleur.
Il s’agit d’une aide déterminante pour la rénovation énergétique des bâtiments, avec le dispositif de certificats d’économie d’énergie (CEE) également mis en place en 2005 et pour lequel les bailleurs sociaux ont été désignés comme « acteurs éligibles ».

Toutefois, alors que l’urgence de ce type de travaux devient de plus en plus forte, le dispositif de dégrèvement a vu sa portée se réduire à la suite d’un arrêt du Conseil d’État du 14 juin 2022 : il a jugé que les produits issus des CEE obtenus par le bailleur étaient des subventions (qualification prêtant à discussion) devant être déduites du montant éligible au dégrèvement.
Ainsi, alors que les deux dispositifs d’aides ont été conçus, au départ, pour se cumuler, cette récente décision va entraîner une forte diminution du montant du dégrèvement, de nature à freiner certains projets de rénovation énergétique.

Il est donc proposé de revaloriser le dégrèvement en le portant à un tiers du montant des travaux au lieu d’un quart. Il est précisé que le coût de cette mesure ne viendra pas affecter les recettes des collectivités locales, ces dégrèvements de taxe étant pris en charge par l’Etat.